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抬价50%哄抢这个生意竟比毒品还暴利。。。

来源:未知   作者:admin   日期:2018-10-05 16:38

  房租上涨这事,闹腾了几个月了,厂长一直没怎么关注,毕竟买房主要是为了获得房屋增值的回报,租金一直当成附加收益。但前几天听到我爱我家原副总裁胡景晖一句“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”心里是又惊又疑,“长租公寓爆仓”是什么鬼,“比P2P暴雷还厉害”,瞎扯吧?!这几天细细研究了下,mmp,有些中介胆子真的太肥了,把租房完成金融创新了,让租客贷款付房租,自己拿这些钱“攻城掠地”,这要是出问题,还线P爆雷的影响小!

  根据中国房价行情网的数据,7月份,11个重点城市的房租平均涨幅达到了22.12%。

  数字看着很冷血,厂长说得更直观点,身边一个刚毕业的妹纸,本来房租2000,上班半小时左右,因为房东要涨200,被迫重新找地,同样的价格和面积,上班变一小时了。可能大家觉得200没啥,但她月收入不过6000,再扣除社保什么的……不夸张地说,2000几乎是她能承受的极限了。

  谈到房租上涨的原因,很多人都会搬出租金回报率只有2%不到啊,供需关系推动啊。厂长就不去说房价收入比这种老套的东西了,这个业主遇到的事,相信不少人也会有体会:

  事情发酵后,北京市住建委已集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。

  这三条,大家可以反过来看,把“不得”二字去掉,这些中介做了什么事就不言而喻了。

  上面明确提出“遏制价上涨”这样严厉的说法,就是为了不让房地产再吸血,引导钱进入实体经济,没想到租赁市场又来插了一脚。

  如果只是抬高房租倒不是啥大问题,但问题是,有些长租公寓还搞起了所谓的金融创新。

  8月17日,我爱我家原副总裁胡景晖在朋友圈,突然炮轰链家自如、蛋壳公寓等长租公寓品牌为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场。

  因为这次“任性”,胡景晖离开了工作了18年的我爱我家,将下来准备去做私募基金了。不过,那句“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,太过震撼,把这个行业鲜为人知的一幕揭开了。

  租房市场上,一般都是押一付三的,但是很多刚毕业的年轻人手里没这么多钱啊。于是呢,自如、蛋壳这些品牌公寓就出来了,来我们这,我们可以押1付1。

  听着感觉,哇,简直太好了,雪中送炭啊!但说是押1付1,其实是押1付12.

  你和中介签订的这份月付合同,实质上是贷款合同。中介会以你的名义向金融机构申请租房贷款,接着你分为12期每月把钱还给金融机构,贷款的一年房租则直接打到了中介账上。

  中介可以拿着这12个月的房租,再去拿下三套押一付三的房源,进行扩张,跟细胞分裂一样,快速在租赁市场攻城略地,最后奠定自己的垄断地位。

  这种事,他们已经搞了一年多了,在这一年里,他们大打价格战,抢房源,房租上涨了20%,他们功不可没。

  当然啦,这种模式是需要大把的钞票支持的,对于中介来说,一方面是要找到能贷款的,另一方面是要找到源源不断的资金来继续付后面9个月的房租。

  除了银行这些呢,还有两个主要的资金来源,一个是把租金收入什么的作为底层资产,来发行不动产证券化产品;另一个就是来自各路投资机构的融资。

  最近两年,国家是想搞搞房地产投资信托基金(REITs)试点,提出要“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。”

  “第一弹”是2017年1月,魔方公寓发行了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额为3.5亿元、优先级占比9成、优先级发行利率在4.8%至5.4%之间。

  接着去年8月15日,链家旗下的自如成功发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,拿到了5亿元资金,优先档占比90%,利率可以说是超低了,仅仅5.39%,预计是明年1月到期。

  租客交了第一个月的租金后,剩下11个月的租金可以申请贷款。贷款利率即分期手续费为6.27%,贷款按照等额本息每月支付,实际年利率在11%左右。

  2018年3月20日,自如又宣布成功设立共计20亿元的“自如2号一期ABS”,优先A档规模为78%,证券评级AAA,优先B档规模7%,证券评级AA+。优先级发行利率6.29%——6.75%。

  租赁ABS,仅2018年上半年,市场融资总额就约达81亿人民币,约为2017年融资总额的2倍。而利率基本在5%-7%之间,成为了资本市场的香饽饽。

  若考虑部分产品的储架情况,当下租房类ABS的潜在规模远不止此,例如恒大1号和蛇口计划的储架额度分别高达100亿元和60亿元,而已发行部分占比十分有限。

  2018年1月,自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投,华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。

  2018年6月,在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后,蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。由老虎环球基金(Tiger Global)领投,B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)全部继续跟投,累计融资额高达12亿。

  市场排名前十的分散式公寓和集中式公寓加起来,累计融资额已经超过了130亿。

  别的都是资本寒冬,人家这是被资本热捧啊,大有和当年的共享单车一较雌雄的气势。

  资金都往租赁市场跑,作为房东来说,看到房租涨上去了自然是很开心的,但快速扩张的风险可是很大的。

  抢房源最好的方式就是提价,而房租闷头往上涨,最可能出现的就是违约退租、房租支付波动,同时长租平台手里的钱也没人监管,谁知道还会拿去做什么。长租公寓爆仓的事情,已经开始出现了。

  8月20日,鼎家发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方,近日与相关业主和租户联系承接事宜。

  可笑的是,今年2月份,鼎家刚刚获得一笔千万级融资,投资方为浙江筑家投资管理有限公司。

  在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”

  鼎家就是用的前面说的套路,现在鼎家破产了,房东收不到租金,就准备去收房,而租户呢,每月仍要还钱,更重要的是,这还会影响租户其他方面的贷款。

  据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。

  一、在房客仍在交房租期间,房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金,因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占,顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客,房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权,要求房东支付因搬家产生的费用;

  二、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议,如“鼎家无力支付房租,合同终止,房屋即日起由房东自行收回”,协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前,房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客,房客可起诉房东侵权;

  三、房客住到支付租金期满后不搬走的,房东可以起诉房客侵权,并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。

  长租公寓无罪,长租公寓ABS模式也没错,可惜玩着玩着就变味了。这次北京那边约谈了后,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业,承诺落实监管制定的“三不得”要求,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

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